No passado dia 10 de abril entraram em vigor as alterações ao regime da propriedade horizontal, que trouxe algumas mudanças que estavam consolidadas no anterior enquadramento legal. As alterações pretendem essencialmente uma maior clarificação da responsabilidade dos titulares de dividas no momento de venda de fração autónoma, a organização das assembleias de condomínios e nos poderes e obrigações das administrações de condomínios.
A venda de uma fração deve ser comunicada, tal como a identificação do comprador ao administrador do condomínio, no prazo máximo de 15 dias após a venda. Caso não o faça, o vendedor será responsável não só pelas despesas inerentes à identificação do novo proprietário, bem como pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos de condomínio que se vençam após a venda.
Relativamente às dívidas ao condomínio existentes aquando da transferência de uma fração autónoma, a responsabilidade passa a aferir-se em função do momento da liquidação das mesmas (ou seja, se forem liquidadas antes da venda, a responsabilidade recai sobre o vendedor e vice-versa), salvo estipulação em contrário. Contudo, se o comprador prescindir da declaração de não-dívida que deverá ser emitida pelo administrador do condomínio em momento prévio à aquisição, este, assume a responsabilidade por qualquer dívida que o vendedor tivesse perante ao condomínio.
A Lei Nº. 8/2022 clarifica que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, ou relativas a serviços de interesse comum, são da responsabilidade, na proporção do valor de cada fração, de quem seja proprietário das frações no momento da deliberação que aprove a respetiva despesa.
A imputação aos condóminos (em partes iguais ou na proporção da fruição de cada um) das despesas com serviços de interesse comum pode ser estipulada no título de propriedade horizontal, desde que aprovada sem oposição por maioria dos condóminos do prédio. Previa-se anteriormente uma maioria qualificada (2/3).
O n.º 1 do artigo 1424.º estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de conservação de partes comuns e serviços de interesse comum é alocada proporcionalmente a cada condómino. Porém, o novo n.º 6 do artigo 1424.º clarifica que, caso o estado de conservação ou o uso de uma parte comum do prédio seja afetada pelo estado de conservação de uma zona de uso exclusivo, o condómino que goze de tal uso exclusivo será responsável pela reparação se lhe for imputável a causa que origine o dano.
A reunião de condomínio para aprovação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento passa a ser possível realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, desde que tal esteja contemplado no regulamento de condomínio, ou resulte de deliberação da Assembleia de Condomínio aprovada por maioria.
A convocatória para a assembleia geral poderá ser efetuada por e-mail para os condóminos que manifestem essa vontade numa reunião anterior, desde que (i) essa manifestação fique registada em ata com a indicação do respetivo endereço de email, e que (ii) o condómino responda, pelo mesmo meio, a confirmar a receção da convocatória.
Prevê o n.º 4 do artigo 1432.º que, caso não compareçam na Assembleia os condóminos suficientes para deliberar validamente (i.e., representativos da maioria da permilagem total do prédio), e a convocatória não preveja nova data para a reunião. A realização da mesma assembleia é adiada para uma semana depois. Nessa data, a assembleia poderá deliberar com maioria dos presentes, desde que representem ¼ da permilagem total do prédio.
A Lei agora prevê expressamente a realização da AC em segunda convocatória para trinta minutos depois, no mesmo local, se estiverem reunidas condições para garantir a presença de 1/4 da permilagem total do prédio.
Passam a constar do elenco das funções do Administrador nomeadamente as seguintes:
- Informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
- Informar, pelo menos semestralmente, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
- Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
- Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação. Passou também a estar prevista a sujeição do administrador de Condomínio a responsabilidade civil (e criminal, quando aplicável) pela omissão no cumprimento das suas funções.
Quando a Assembleia de Condomínio delibere sobre a realização de obras de inovação ou de conservação extraordinária, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de prestadores diferentes (salvo quando estipulado de forma diferente no regulamento de condomínio, ou por deliberação tomada pela assembleia).
Estabelece-se que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, e que a apresentação por este de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia.
Estabelece-se também que as atas das reuniões da assembleia deverão conter a data e o local da reunião, a indicação dos condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada. Ademais, a alteração promovida esclarece que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar (ou não) assinada pelos condóminos.
A assinatura e a subscrição das atas da assembleia passam a poder ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada, ou por assinatura manuscrita. Será válido, para este efeito, uma declaração do condómino enviada por email para o endereço do administrador do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata.
Em determinadas circunstâncias, a assembleia passa a poder realizar-se por meios telemáticos, preferencialmente por videoconferência. Compete ao administrador do Condomínio assegurar os meios necessários ao condómino que deles não disponha para o efeito, sob pena de a assembleia não se poder realizar desta forma.
Sempre que a Assembleia de Condomínio delibere a utilização do fundo de reserva para outro fim que não a conservação do prédio, os condóminos devem assegurar o pagamento de uma quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação.
Finalmente o novo enquadramento legal prevê agora expressamente que o título executivo constituído pela ata da assembleia que estabelece o montante das contribuições de condomínio abrange os juros de mora, bem como as sanções pecuniárias (que tenham sido aprovadas em assembleia ou previstas em regulamento de condomínio). A ação judicial destinada a cobrar as dívidas de contribuições ao condomínio deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino (salvo deliberação da assembleia em contrário). Passando também a ser exigido que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.
21-04-2022