Em Portugal, o contrato de arrendamento urbano, regido pela Lei do Arrendamento Urbano (NRAU) estabelecida pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, desempenha um papel crucial na dinâmica da habitação nacional.
Neste tipo de contrato uma pessoa (o senhorio) cede a outra pessoa (o inquilino) o direito de usar um imóvel, mediante o pagamento de uma renda.
Assim, estabelece-se um vínculo jurídico entre estas partes, devendo as mesmas cumprir as obrigações a que estão ligadas por decorrência contratual e legal. Desta forma o contrato de arrendamento é a base desta relação, tendo como elementos essenciais a identificação das partes, os seus direitos e deveres, a duração do contrato e o valor da renda.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano, compreende uma série de medidas implementadas com o objetivo de impulsionar o mercado de arrendamento e disponibilizar um fundamento firme para as relações entre as partes, estabelecendo direitos e deveres fundamentais. Esta lei surge a partir da reforma do arrendamento urbano de 2006, visando dar resposta aos problemas que se verificam neste setor.
Fim do contrato de arrendamento urbano
O arrendamento urbano pode apresentar uma finalidade habitacional ou não habitacional. Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suas aptidões, tal como resultem da licença de utilização. Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.
Rendas e atualizações
As partes podem estipular, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime. Na falta de estipulação, a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes.
A lei define critérios para a atualização anual das rendas, utilizando índices específicos, como o Índice de Preços no Consumidor ou outros indicadores económicos, visando assim garantir que as rendas acompanhem as variações na economia, sem causar prejuízos significativos na estabilidade financeira dos inquilinos.
Obras e conservação
Geralmente, cabe ao senhorio realizar grandes reparações e obras estruturais necessárias para manter a habitabilidade e a segurança do imóvel. Isso engloba intervenções relacionadas com a estabilidade da estrutura, instalações elétricas, telhados e outros elementos fundamentais da propriedade.
Por outro lado, o inquilino assume a responsabilidade por pequenas reparações e a manutenção regular da propriedade. Isso inclui tarefas como a reparação urgente de pequenas avarias e outras intervenções que não requerem conhecimentos técnicos especializados.
Duração do contrato de arrendamento urbano
A NRAU permite a celebração de contratos a prazo certo ou por duração indeterminada, dando espaço para diferentes modalidades contratuais.
Os contratos a prazo certos têm uma duração previamente estipulada, proporcionando clareza quanto ao período de arrendamento. Neste tipo de contratos o prazo estabelecido não pode ser inferior a 5 nem superior a 30 anos.
Por outro lado, os contratos por duração indeterminada proporcionam uma maior flexibilidade, ao permitir que a relação prossiga indefinidamente, caso ambas as partes assim o desejem. Essa característica é particularmente vantajosa para situações em que as partes desejam manter uma relação de arrendamento a longo prazo, sem a necessidade de renovar o contrato periodicamente.
No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.
Uma característica relevante do NRAU encontra-se na possibilidade de renovação automática dos contratos a prazo certo. Caso não haja oposição à renovação por nenhuma das partes, o contrato pode estender-se, garantindo uma continuidade que contribui para a estabilidade residencial e para a segurança nas expectativas das partes a longo prazo.
No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.
O arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei, sendo que a cessação do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma prevista na lei.
Despejo
O despejo é um processo legal que permite ao senhorio rescindir o contrato de arrendamento em certas circunstâncias específicas, como a falta de pagamento de rendas, a utilização indevida do imóvel ou a violação de outras cláusulas contratuais.
O processo de despejo inicia-se com a notificação prévia ao inquilino, indicando a causa e fornecendo um prazo para a regularização da situação.
A NRAU assegura ao inquilino o direito de defesa, que pode apresentar contrapropostas e contestar a justificação do despejo.
Caso a disputa persista, o processo pode avançar para os tribunais. Nessa instância, o tribunal avalia as provas apresentadas por ambas as partes e toma uma decisão que respeite os seus direitos. Uma vez emitida a decisão do tribunal, o inquilino deve cumprir os prazos determinados para a desocupação do imóvel.
Dada a sensibilidade social deste tema e as crescentes dúvidas que o mesmo tem semeado junto da população, é altamente recomendável o apoio jurídico especializado, para que sejam garantidos todos os direitos das partes envolvidas nesta relação que se pretende harmoniosa.
02-01-2024