A ação de despejo, consiste numa ação judicial destinada a fazer cessar um contrato de arrendamento. No entanto, para aliviar os tribunais, a Lei criou o procedimento especial de despejo cuja resolução é da competência exclusiva do Balcão Nacional de Arrendamento.
Este tipo de ação está previsto na lei nº6/2006, mais conhecida como o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU). Segundo o texto da lei, “a ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação. Durante a pendência da ação, isto é, enquanto estiver a decorrer, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas”.
Um dos motivos mais frequentes para o senhorio avançar para a ação de despejo, reside na falta de pagamento das rendas por parte do inquilino. Desta forma, o dispositivo legal é claro; se o senhorio tiver a haver duas ou mais rendas mensais, deve notificar o inquilino para liquidar a quantia em dívida num prazo de dez dias. Se, ainda assim, o inquilino não regularizar as suas dívidas, “o senhorio pode requerer o despejo imediato”.
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Para aliviar a carga processual dos tribunais a legislação instituiu o procedimento especial de despejo, “um meio processual que se destina a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”.
É o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) que “tem competência exclusiva para a resolução do procedimento especial de despejo em todo o território nacional”.
Os fundamentos do procedimento especial de despejo no BNA são os seguintes:
– A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de duas ou mais rendas mensais, ou quando o inquilino pagar a renda com atraso superior a oito dias, num período de doze meses, desde que o faça quatro vezes seguidas ou interpoladas;
– Cessação de contrato por revogação (existe um acordo de revogar o contrato de arrendamento, em que ambos acordam pôr termo ao contrato em determinada data, mas o inquilino não desocupa o local);
– Por caducidade pelo decurso do prazo;
– Por oposição à renovação do contrato de arrendamento;
– Por denúncia livre do contrato de arrendamento pelo senhorio;
– Por denúncia do contrato de arrendamento para dar habitação ao senhorio ou aos filhos deste, ou para realizar obras profundas;
– Por denúncia do arrendatário.
Seja qual for o caso que leve o senhorio a seguir o procedimento especial de despejo, existem certas regras que o senhorio deve seguir sob pena de viciar o processo.
Muito sucintamente, em primeiro lugar, a relação contratual que liga o senhorio ao inquilino já deve ter cessado para se dar início ao procedimento especial de despejo no BNA. No entanto, os casos que exigem comunicação prévia ao inquilino, devem ser feitos pelo senhorio antes de iniciar o processo. Em segundo lugar, é fundamental que o senhorio reúna toda a documentação exigida, com destaque para a declaração em sede de IRS das rendas recebidas.
Só depois de respeitados estes pressupostos é que o BNA se pronuncia. Se aceitar o pedido do senhorio, o BNA notifica o inquilino para se opor em 15 dias. Se, por ventura, o BNA encontrar omissões da parte do senhorio, que viciam o procedimento, este terá dez dias à disposição para as sanar e, a partir desse momento, o procedimento continua nos termos gerais. Passados os 15 dias, se o inquilino não se opuser, é marcada data para a desocupação do imóvel.
Este é um processo com alguma complexidade, no qual muitas das vezes pode apresentar recuos ou atrasos, mediante os obstáculos legais que eventualmente possam surgir. No entanto para que este processo seja conduzido de forma harmoniosa e célere, é imperativo o apoio de um advogado para o acompanhamento e condução de todo este processo.
17-11-2020