O processo de aquisição de um imóvel em regime de propriedade horizontal, traz consigo responsabilidades legais acrescidas aos proprietários, que se traduzem não só na conservação e limpeza de elevadores, escadas, jardins, garagens entre outros espaços de frequência comum, mas também a garantia de que esses espaços se encontrem seguros e preparados para assegurar o bem-estar de quem os frequenta.
Neste processo é recomendável antes da aquisição do imóvel, verificar se o anterior proprietário liquidou todas as dívidas ao condomínio, nomeadamente as quotas e outras obrigações extra que possam ter ocorrido. Regra geral, as dívidas do antigo proprietário não são responsabilidade do comprador, todavia, a legislação não é absolutamente transparente nesta matéria.
Também, deve informar-se sobre o valor das quotas de condomínio a pagar e a periodicidade das mesmas. Estes valores variam consoante as características do imóvel e do edifício. A recolha atempada desta informação poderá evitar algumas surpresas futuras.
Quando as responsabilidades financeiras para com ao condomínio ficam retidas no fundo da lista de prioridades das famílias, existe um problema. Antes de se assistir a um acumular de dividas sem possibilidade de reversão, devem-se intentar esforços para um acordo de pagamento das mesmas, com o condomínio.
Este acordo deve sempre considerar:
- Valor em dívida;
- Meses a que respeita;
- Forma de pagamento;
- Prazo para liquidar a dívida.
Esta solução extrajudicial exige deliberação em assembleia de condóminos. Para aprovação da mesma, basta que os votos a favor sejam superiores aos votos contra.
Se nenhuma das partes chegar a acordo, é necessário recorrer a alternativas jurídicas. A saber:
- Compromisso Arbitral
Esta será a primeira opção para a resolução deste conflito, desde que previsto no regulamento do condomínio, no título constitutivo da propriedade horizontal ou na ata da assembleia de condóminos. É claramente o processo mais simples e rápido.
A primeira etapa deste processo inicia-se com um requerimento. De seguida, o condómino em falta pode ou não aceitar esta via. Assim, após nomeação do árbitro e expostos os factos, o condómino tem a oportunidade de contestar. A próxima etapa é a audiência e, por fim, é declarada a sentença.
- Julgados de paz
Outra opção, para resolver este litígio, poderá estar nos Julgados de Paz, desde que o montante em causa não exceda os 15.000 euros.
Contudo, se o proprietário não cumprir a sentença aqui deliberada, existe ainda a possibilidade do recurso ao tribunal e uma eventual penhora dos bens.
Após apresentação do requerimento, o condómino tem 10 dias para o contestar. Caso contrário, os factos alegados no pedido são considerados válidos e aceites.
Caso as partes estejam de acordo em resolver o litígio por esta via, o processo segue para a mediação.
Por fim, se não existir acordo ou desistência da mediação, o que pode acontecer em qualquer momento, o processo segue para julgamento e será o juiz de Paz a decidir.
As decisões dos julgados de paz têm o mesmo valor das sentenças proferidas pelos tribunais de primeira instância. O processo é mais simples, rápido e implica menos custos. Esta é uma opção interessante para a resolução deste litígio, desde que a localidade esteja abrangida pelo raio de ação desta instituição judicial.
- Centros de Arbitragem
Os Centros de Arbitragem funcionam de forma muito semelhante à dos julgados de paz e também estão dependentes da aceitação por parte do condómino. Ainda assim, são uma alternativa útil, principalmente, quando não é possível recorrer aos julgados de paz ou o valor em dívida excede o montante máximo de 15.000 euros.
A principal vantagem da arbitragem é permitir a resolução de litígios sem custos, e de uma forma mais rápida, desburocratizada e simples do que nos tribunais.
- Tribunais
Os tribunais são o último recurso, após esgotadas todas as possibilidades de acordo pelas opções anteriormente mencionadas. Ainda assim, a ação executiva não é a última solução.
Caso a dívida seja inferior a 10 mil euros, o condomínio pode aferir se o devedor tem bens suficientes para se avançar com uma penhora, através do procedimento extrajudicial pré-executivo (PEPEX). Esta ferramenta permite avaliar, de forma rápida e económica, quais são as hipóteses de um crédito ser recuperado ou pelo contrário, ser considerado incobrável.
Simultaneamente, o agente de execução ocupa-se de todas as diligências do processo. Na sequência da notificação do relatório elaborado pelo agente de execução, o administrador do condomínio tem 30 dias para avançar para o processo de execução, desde que existam bens suscetíveis de penhora. Caso contrário, o proprietário irá receber uma intimação para liquidar a dívida.
Após receber a notificação, o proprietário dispõe de 30 dias para eleger uma das seguintes opções:
- Contestar a decisão;
- Chegar a acordo para pagamento;
- Indicar os bens suscetíveis de penhora.
Se até 30 dias depois de ter sido notificado pelo agente de execução, o administrador nada fizer, o processo considera-se extinto.
Na hipótese de o proprietário em falta não reagir à respetiva notificação no prazo de 30 dias, a sua identificação passará a constar da lista pública de devedores.
As dívidas ao condomínio, tal como todas as outras, têm um prazo de caducidade. Por assumirem um carater periódico e renovável, as quotas de condomínio estão sujeitas a um prazo de prescrição de 5 anos, de acordo com a alínea g) do artigo 310º do Código Civil.
Por outro lado, as contribuições para as despesas extraordinárias (por exemplo, pintura da fachada do prédio), com um caráter pontual, vigoram pelo período de 20 anos.
Este é um pequeno “menu” das opções disponíveis de resolução de dividas de condóminos num regime de propriedade horizontal. Mas mais uma vez a procura de aconselhamento jurídico especializado é altamente recomendável, não só pelas particularidades de cada caso, mas sobretudo para se minimizarem os danos de uma situação já de si danosa.
07-02-2022