Os sectores da construção civil e imobiliário têm vivido dias dourados, a forte procura de habitação que não tem sido acompanhado pela oferta, tem desenvolvido uma preocupante inflação de preços. Esta disfuncionalidade do mercado habitacional, por vezes é acompanhada de problemas na qualidade da construção ou reabilitação habitacional, que devem ser previamente prevenidos.
De acordo com a noção do artigo 1207.º do Código Civil, o contrato de empreitada ” é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.” As empreitadas abrangem todos os tipos de obras de construção civil, bem como, também os trabalhos de execução manual, como por exemplo, o arranjo de um veículo automóvel ou de uma máquina de lavar roupa.
Em termos jurídicos o consumidor que celebra um contrato de empreitada é denominado Dono da obra e o profissional que executa essa mesma obra é designado por o Empreiteiro. A escolha do profissional nem sempre é uma tarefa fácil e em muitas ocasiões só é atingida após a avaliação de diversos orçamentos. Esta avaliação é fundamental para se verificar as diversas propostas de valor, especialmente quando a obra implicada é financeiramente dispendiosa.
É altamente recomendável ao Dono da obra solicitar ao profissional que, no orçamento, o modo de execução da obra seja o mais discriminado possível, designadamente quanto aos materiais utilizados, prazo da execução da obra, o preço da prestação do serviço, garantias e condições de pagamento.
Estas exigências, são uma garantia de compromisso quanto a possíveis incumprimentos, o Dono da obra não deverá aceitar pagar todo o serviço em adiantado. Nos termos do n.º 2 do artigo 1211.º do Código Civil, o preço deve ser pago no ato da aceitação da obra, pese embora seja usual o Empreiteiro solicitar que seja adiantado parte do pagamento para compra de materiais.
Caso seja necessário responsabilizar o Empreiteiro por incumprimento do contrato ou cumprimento defeituoso, o conhecimento da sede física do profissional é de particular importância. A correspondência de natureza oficial de um ato de reclamação ou de outro tipo de missiva que possa implicar uma resolução judicial deverá ser enviada por carta registada com aviso de receção para a morada indicada pelo Empreiteiro.
A procura de um profissional idóneo que não seja um mero amador é uma tarefa que exige tempo ou recomendação. Quando a obra é volumosa, designadamente se estiver em causa a construção de raiz de um bem imóvel, o Dono da obra deverá assegurar que os trabalhos sejam executados por detentor de alvará. Investigar se o empreiteiro tem alvará ativo (o alvará é válido por um período máximo de 12 meses) significa que a situação fiscal do ano anterior se encontra regularizada, esta é pelo menos uma garantia de que a atividade profissional está devidamente legalizada.
Caso a obra apresente defeitos cabe ao Dono da obra o dever de os denunciar, dentro dos trinta dias seguintes ao seu conhecimento (nos termos do n.º 1 do artigo 1220.º do Código Civil), preferencialmente por carta registada com aviso de receção.
Se os defeitos puderem ser corrigidos o Dono da obra dispõem do direito de exigir a sua eliminação. Caso não possam ser corrigidos, o Dono da obra pode exigir nova construção. Não sendo possível a correção ou executada uma nova instalação, o Dono da obra poderá exigir a redução do preço ou a resolução (rescisão) do contrato, caso os defeitos impossibilitem o funcionamento do bem em causa.
Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio, que os bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada passam a estar sujeitos ao regime das garantias da venda de bens de consumo. Isto significa que, se os bens, fornecidos pelo empreiteiro, apresentarem defeitos conferem ao dono da obra o direito de exigir que a conformidade seja reposta, sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, redução adequada do preço, ou resolução do contrato.
Nos casos em que se manifestem defeitos nos materiais ou utensílios utilizados para a execução da obra, o Dono da obra tem dois ou cinco anos, a contar do seu fornecimento, para exercer o direito de reclamação, consoante se trate respetivamente de bens móveis ou imóveis, designadamente por estarem integrados em bens imóveis. Havendo substituição dos materiais/utensílios pelo empreiteiro, os novos materiais/utensílios que substituíram os primeiros gozam também de um prazo de garantia de dois ou cinco anos, consoante se trate respetivamente de coisa móvel ou imóvel.
Para exercer os seus direitos, o Dono da obra deve denunciar a falta de conformidade dos bens de consumo fornecidos pelo empreiteiro num prazo de dois meses, caso se trate de bem móvel, ou de um ano, se se tratar de bem imóvel, a contar da data que tenha detetado esse defeito.
Se o Empreiteiro não cumprir com o prazo de términus da obra estipulado no contrato de empreitado, o Dono da obra deverá previamente interpelar o Empreiteiro, notificando-o para que cumpra o contrato em atraso. Essa notificação deverá ser feita preferencialmente por carta registada com aviso de receção para o seu domicílio profissional. O Dono da obra deverá ainda estabelecer um novo prazo (razoável) ao Empreiteiro para que este cumpra com o acordado, sendo que só a partir do não cumprimento deste último prazo será possível responsabilizar o Empreiteiro e por termo ao contrato de empreitada.
Um bom negócio será sempre aquele em que as partes intervenientes cumpram as suas promessas e garantam que ambos os deveres e direitos sejam assegurados sem interferências de qualquer natureza. No entanto, quando tal princípio de boa fé é violado será altamente recomendável que todas as prevenções legais do contrato sejam previamente negociadas e acordadas para posterior debate legal, caso seja necessário.
30-09-2021