Durante muitos anos, a compra de uma casa seguia um ritual quase imutável. Entre certidões, cadernetas prediais, certificados energéticos e documentos de identificação, havia um documento que parecia ocupar um lugar quase sagrado: a Licença de Utilização.
Para muitos compradores, bastava a sua existência para transmitir uma sensação de segurança. Afinal, se havia uma licença emitida pelo município, tudo estaria em ordem. Ou pelo menos era isso que se acreditava. Mas o Direito, tal como as cidades, evolui.
A partir de 3 de agosto, as alterações ao regime jurídico do urbanismo e da edificação introduzem uma mudança profunda na forma como a situação urbanística dos imóveis é refletida nas escrituras de compra e venda. Mais do que uma alteração burocrática, trata-se de uma verdadeira mudança de paradigma: a segurança jurídica deixa de assentar num único documento e passa a depender da consistência de todo o percurso urbanístico do imóvel.
E é precisamente aqui que muitos compradores, vendedores e até profissionais do setor imobiliário poderão ser surpreendidos.
A escritura passa a contar uma história diferente
Com a nova disciplina legal, os contratos de compra e venda passam a declarar expressamente qual é a situação urbanística do imóvel.
Essa declaração deixa de estar centrada apenas na apresentação da tradicional Licença de Utilização e passa a apoiar-se na documentação urbanística existente, designadamente no Título Urbanístico, no processo submetido perante o município, nos elementos constantes do dossier administrativo e nos comprovativos do pagamento das respetivas taxas.
Em termos práticos, a escritura deixa de assentar num documento isolado e passa a refletir a realidade administrativa do imóvel.
Esta alteração decorre das modificações introduzidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redação atualmente em vigor, bem como das recentes medidas de simplificação administrativa promovidas pelo legislador.
O objetivo é claro: simplificar procedimentos sem sacrificar a segurança jurídica.
Mas simplificar não significa facilitar indiscriminadamente.
A responsabilidade mudou de lugar
Durante muitos anos, existia uma tendência para acreditar que a emissão de uma licença municipal representava uma espécie de garantia absoluta sobre a legalidade da construção. Hoje, essa visão já não corresponde à realidade.
A lógica do novo regime assenta numa maior responsabilização dos intervenientes, valorizando a documentação produzida desde o primeiro momento do procedimento urbanístico.
Por outras palavras, o verdadeiro património jurídico do imóvel passa a ser todo o seu historial documental no qual se incluí o projeto submetido, as peças desenhadas, as especialidades, as comunicações apresentada, oss pareceres emitidos, os comprovativos de liquidação das taxas e os títulos urbanísticos emitidos.
Cada um destes documentos passa a assumir um papel essencial na demonstração da conformidade urbanística do imóvel.
E basta que um deles apresente incongruências para que surjam dúvidas capazes de comprometer um negócio de elevado valor económico.
O verdadeiro risco pode estar escondido numa pasta esquecida
Imagine que um proprietário pretende vender uma moradia construída há alguns anos. Tudo aparenta estar regular, o comprador visita e interessa-se pelo imóvel, obtém financiamento bancário e marca-se a escritura.
Contudo, durante a análise do processo urbanístico, verifica-se que uma ampliação realizada posteriormente nunca foi corretamente integrada no procedimento administrativo. A cozinha existe, a varanda também e fisicamente, tudo parece perfeito.
Juridicamente, porém, aquela alteração pode levantar sérias questões quanto à conformidade urbanística da construção.
O problema já não reside apenas na existência ou inexistência de uma licença. Reside na coerência de todo o processo documental.
E essa diferença pode representar milhares de euros, atrasos na escritura ou até a necessidade de regularização urbanística.
A flexibilidade administrativa exige maior rigor documental
As recentes alterações legislativas procuraram reduzir tempos de espera, simplificar procedimentos e eliminar formalismos considerados excessivos.
Esse objetivo encontra expressão em diversos diplomas, incluindo o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que introduziu profundas alterações no regime do urbanismo, reforçando mecanismos de simplificação administrativa e de responsabilização dos intervenientes.
Contudo, existe uma consequência inevitável.
Quanto maior é a simplificação administrativa, maior se torna a importância da qualidade dos documentos produzidos. É uma lógica simples.
Quando desaparecem alguns mecanismos de controlo prévio, cresce naturalmente a responsabilidade de quem prepara, valida e apresenta a documentação.
É precisamente por isso que a verificação documental deixa de ser uma mera formalidade e passa a ser um verdadeiro mecanismo de proteção jurídica.
O Código Civil continua a proteger o comprador… mas prevenir continua a ser melhor
Naturalmente, o ordenamento jurídico português mantém diversos mecanismos destinados à proteção do adquirente.
O Código Civil, nomeadamente através do regime do cumprimento das obrigações, da responsabilidade contratual, dos vícios da coisa vendida e da responsabilidade por incumprimento, continua a oferecer instrumentos jurídicos relevantes quando existam desconformidades ou irregularidades suscetíveis de afetar o negócio.
Todavia, recorrer aos tribunais nunca é a solução ideal.
Mesmo quando existe razão jurídica, um processo judicial representa tempo, custos, incerteza e desgaste emocional.
É muito mais prudente evitar o problema antes da assinatura da escritura do que procurar resolvê-lo anos depois.
A nova segurança jurídica começa muito antes da escritura
A grande lição desta reforma talvez seja precisamente esta. A segurança jurídica deixou de depender apenas de um documento apresentado no dia da escritura.
Ela começa muito antes, começa quando o primeiro requerimento urbanístico é apresentado, com a validação da planta, a liquidação de taxas e as eventuais alterações corrigidas e registadas
Porque, no novo paradigma urbanístico português, o verdadeiro valor de um imóvel não se mede apenas pelos seus metros quadrados, mede-se também pela qualidade da sua história documental.
E essa história pode ser a diferença entre uma compra tranquila e um problema que acompanhará o proprietário durante muitos anos.
Num mercado imobiliário cada vez mais dinâmico, onde as operações se tornam mais rápidas e os procedimentos mais flexíveis, existe uma certeza que permanece inalterável: os documentos continuam a ser o melhor seguro jurídico de qualquer investimento imobiliário.
Afinal, as casas constroem-se com tijolos, mas a segurança jurídica continua a construir-se, como sempre, com documentos sólidos, rigorosamente preparados e juridicamente bem validados.
06-07-2026