Poucas matérias têm gerado tanta discussão nos últimos anos como o alojamento local. Entre proprietários, investidores, residentes e autarquias, a questão tornou-se um verdadeiro ponto de encontro e, por vezes, de confronto entre diferentes direitos e interesses legítimos.
Por um lado, existe o direito à habitação, constitucionalmente protegido. Por outro, encontramos a liberdade de iniciativa económica privada e o direito de propriedade, igualmente reconhecidos pelo ordenamento jurídico português. No meio desta equação surge um desafio complexo: como garantir cidades vivas, habitáveis e sustentáveis sem comprometer o investimento privado e a atividade turística que tanto contribui para a economia nacional?
Foi precisamente neste contexto que o legislador atribuiu aos municípios um papel determinante na gestão das chamadas zonas de pressão urbanística, permitindo a criação de mecanismos de contenção e controlo da emissão de novos registos de alojamento local.
O novo paradigma legal
O regime jurídico do alojamento local encontra-se previsto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, sucessivamente alterado, sendo particularmente relevante a revisão operada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro.
Nos termos do artigo 15.º A daquele diploma, os municípios podem definir áreas de contenção e estabelecer regras específicas destinadas a limitar a expansão do alojamento local quando se verifique uma pressão excessiva sobre o mercado habitacional. Entre essas medidas encontram-se:
- A proibição de novos registos em determinadas circunstâncias;
- A fixação de limites máximos de estabelecimentos;
- A definição de critérios excecionais para admissão de novos registos;
- A imposição de condições específicas quanto à duração e transmissibilidade das licenças.
Mais do que uma simples limitação administrativa, estamos perante um instrumento de planeamento urbano que procura assegurar um equilíbrio entre turismo e habitação.
A mensagem do legislador é clara: o crescimento do alojamento local não pode ocorrer à custa da expulsão progressiva dos residentes permanentes dos centros urbanos.
A suspensão de novas licenças: uma medida excecional mas possível
Uma das novidades mais relevantes consiste na possibilidade de os municípios suspenderem temporariamente a emissão de novos registos.
De acordo com a legislação em vigor, a assembleia municipal pode deliberar, sob proposta da câmara municipal, a suspensão da autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas por um período máximo de um ano, enquanto é preparado ou aprovado o respetivo regulamento municipal.
Esta faculdade assume particular relevância em cidades onde a procura turística cresce mais rapidamente do que a oferta habitacional.
Imagine-se, por exemplo, um bairro histórico onde uma parte significativa dos apartamentos passou a destinar-se ao alojamento local. A continuidade desse fenómeno pode provocar um aumento generalizado das rendas e uma redução drástica da oferta de habitação para residentes. Numa situação com esta configuração, a suspensão temporária de novas licenças pode funcionar como uma medida de estabilização do mercado.
Contudo, importa sublinhar que a decisão não pode ser arbitrária. A lei exige fundamentação adequada e respeito pelos princípios da proporcionalidade, igualdade e proteção da confiança legítima dos operadores económicos.
E quanto aos registos já existentes?
Esta é talvez a questão que mais inquieta proprietários e investidores.
Muitos receiam que a criação de áreas de contenção possa conduzir automaticamente ao cancelamento dos registos já atribuídos. No entanto, essa conclusão não encontra suporte na legislação atualmente em vigor.
O legislador teve a preocupação de proteger as expectativas legítimas dos titulares de registos válidos, reconhecendo a importância da estabilidade jurídica e da confiança dos cidadãos nas decisões da Administração Pública.
Por essa razão, os regulamentos municipais devem respeitar a tutela da confiança dos operadores e garantir soluções proporcionais sempre que sejam introduzidas novas limitações.
Em termos práticos, a regra geral continua a ser a manutenção dos registos existentes, salvo situações legalmente previstas que possam justificar a sua caducidade, cancelamento ou cessação.
Os prazos de revisão dos registos: o que devem saber os proprietários?
A legislação atualmente em vigor abandonou a lógica de uma revisão automática e generalizada dos registos de alojamento local que chegou a ser discutida em momentos anteriores do debate legislativo.
Ainda assim, os municípios mantêm competências de fiscalização e monitorização da atividade, podendo verificar o cumprimento dos requisitos legais exigidos para a manutenção da exploração.
Por outro lado, o Decreto-Lei n.º 76/2024 reforçou os mecanismos de controlo e atualização da informação relativa aos estabelecimentos registados, atribuindo especial importância à verificação da efetiva atividade desenvolvida e ao cumprimento das obrigações legais associadas ao alojamento local.
Um exemplo simples ajuda a compreender esta realidade.
Imagine um proprietário que obteve legitimamente um registo de alojamento local há vários anos. Se continuar a exercer a atividade em conformidade com a lei, mantendo seguros obrigatórios, requisitos de funcionamento e demais obrigações legais, a criação posterior de uma área de contenção não deverá, por si só, comprometer a validade do seu registo.
Diferente será a situação de quem deixa de cumprir os requisitos legais ou abandona a atividade durante longos períodos, expondo-se às consequências previstas na legislação aplicável.
O futuro das cidades exige equilíbrio
A discussão sobre alojamento local raramente é apenas uma discussão jurídica. Trata-se, acima de tudo, de uma reflexão sobre o modelo de cidade que queremos construir para as próximas gerações.
As cidades vivem das pessoas que nelas trabalham, estudam, criam famílias e desenvolvem projetos de vida. Mas vivem também do turismo, do investimento e da capacidade de atrair riqueza.
O desafio está precisamente em encontrar o ponto de equilíbrio.
As restrições à emissão de novas licenças em zonas de pressão urbanística não devem ser encaradas como um ataque à iniciativa privada, mas antes como instrumentos de gestão territorial destinados a proteger a sustentabilidade urbana. Da mesma forma, a revisão dos registos existentes não pode transformar-se numa fonte de insegurança jurídica que afaste investimento legítimo.
Num Estado de Direito democrático, a previsibilidade das regras é tão importante quanto a necessidade de adaptação às novas realidades sociais.
E talvez seja essa a grande lição deste novo regime: nem o turismo pode crescer sem limites, nem a habitação pode ser ignorada. O futuro das cidades portuguesas dependerá da capacidade de conciliar ambos os interesses com inteligência, equilíbrio e visão de longo prazo.
13-07-2026