Há uma frase que nenhum senhorio gosta de ouvir: “O contrato terminou, mas eu ainda não vou sair.”
A partir desse momento, aquilo que parecia ser uma simples questão de calendário pode transformar-se num verdadeiro problema jurídico. O imóvel é seu, o contrato chegou ao fim, mas o inquilino continua a ocupar a casa. E surge a pergunta inevitável: o que pode fazer o senhorio para recuperar o imóvel?
A resposta é clara, mas exige cuidado: não deve tentar retirar o inquilino pelas próprias mãos. A lei portuguesa estabelece mecanismos próprios para conseguir a desocupação do imóvel.
O fim do contrato significa automaticamente que o inquilino tem de sair?
Nem sempre.
Antes de avançar para um despejo, é essencial perceber como terminou ou deveria ter terminado o contrato de arrendamento.
Nos contratos sujeitos a renovação, o simples decurso do prazo pode não ser suficiente. De acordo com o artigo 1054.º do Código Civil, terminado o prazo, o contrato pode renovar-se sucessivamente se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação nos termos legalmente previstos.
Por isso, a primeira pergunta que um senhorio deve fazer não é “como despejo o inquilino?”, mas antes:
“O contrato cessou validamente?”
Esta distinção é fundamental.
A oposição à renovação deve ser comunicada dentro dos prazos legalmente previstos. Atualmente, o artigo 1055.º do Código Civil estabelece, designadamente, prazos de 120 dias para contratos com duração inicial ou renovação igual ou superior a seis anos, 60 dias para contratos entre um e seis anos e 30 dias para contratos entre três meses e um ano.
Se a comunicação tiver sido feita fora de prazo, poderá acontecer que o contrato se renove e que aquilo que o senhorio considerava ser uma ocupação “sem contrato” seja, juridicamente, uma permanência perfeitamente legítima.
E se o contrato terminou mesmo?
Aqui a situação muda.
Se o contrato cessou validamente e o arrendatário deveria ter entregue o imóvel, mas continua a ocupá-lo, o senhorio dispõe de um mecanismo especialmente criado para estas situações: o procedimento especial de despejo.
O artigo 15.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, estabelece que este procedimento se destina precisamente a efetivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não desocupa o imóvel na data prevista na lei ou acordada pelas partes.
E há uma vantagem importante: o procedimento pode ser utilizado em diferentes situações de cessação do contrato, incluindo a oposição à renovação, caducidade pelo decurso do prazo e determinadas situações de denúncia ou resolução.
Um exemplo simples
Imagine-se um contrato de arrendamento celebrado por três anos, com renovação automática, relativamente ao qual o senhorio comunica validamente, dentro do prazo legal, que não pretende a renovação.
Chega a data do termo.
O contrato cessa.
O senhorio pede ao arrendatário que entregue o imóvel.
Mas o arrendatário responde: “Não tenho para onde ir. Vou ficar mais uns meses.”
A boa vontade pode justificar uma negociação. Não transforma, porém, a permanência numa autorização para ocupar indefinidamente o imóvel.
Se não houver entrega voluntária, poderá ser necessário recorrer ao procedimento especial de despejo.
O senhorio pode mudar a fechadura?
Não deve fazê-lo.
Também não deve retirar os bens do arrendatário, cortar a água ou a eletricidade, impedir-lhe o acesso à habitação ou adotar qualquer outra forma de “despejo privado”.
É compreensível a frustração de quem tem um imóvel ocupado depois de terminado o contrato. Mas o direito de propriedade não significa que o proprietário possa substituir os mecanismos legais pela força.
A lei prevê precisamente um procedimento para obter a desocupação coerciva do imóvel.
Atualmente, o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) assegura a tramitação do procedimento especial de despejo, tendo competência em todo o território nacional.
Como iniciar o despejo?
O senhorio deverá reunir, entre outros elementos, o contrato de arrendamento e a documentação que demonstre a forma como o contrato cessou.
Por exemplo, quando esteja em causa oposição à renovação, a lei prevê que o procedimento especial de despejo seja instruído com o contrato e o comprovativo da comunicação efetuada nos termos do artigo 1097.º do Código Civil.
Esta documentação pode revelar-se decisiva.
Uma carta mal redigida, uma comunicação enviada fora de prazo ou a inexistência de prova da sua receção podem complicar aquilo que, à primeira vista, parecia uma situação simples.
É por isso que, em matéria de arrendamento, a forma pode ser tão importante como a razão.
E se o inquilino não pagar enquanto permanece no imóvel?
A permanência indevida pode ainda gerar consequências financeiras.
Dependendo da situação concreta, poderão estar em causa rendas, encargos ou outras quantias devidas pelo arrendatário. A própria legislação permite, em determinadas circunstâncias, que o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas seja cumulativamente apresentado com o pedido de despejo.
Contudo, é importante não confundir situações diferentes: um contrato que terminou não é automaticamente equivalente a uma situação de falta de pagamento de rendas durante um contrato ainda vigente. A causa jurídica da cessação deve ser corretamente identificada.
Atenção a um detalhe que pode mudar tudo
Existe ainda uma situação particularmente relevante.
O artigo 1056.º do Código Civil determina que, se, apesar da caducidade do arrendamento, o arrendatário continuar no gozo do imóvel durante um ano, sem oposição do senhorio, o contrato considera-se renovado nas condições previstas no artigo 1054.º.
Por isso, o silêncio prolongado do senhorio pode ter consequências jurídicas.
Não significa que um senhorio tenha de entrar numa guerra permanente com o seu inquilino. Significa, isso sim, que deve agir atempadamente quando pretende recuperar o imóvel.
O que deve fazer o senhorio?
Se o contrato terminou e o inquilino não sai, o caminho prudente passa por:
- Confirmar se o contrato cessou efetivamente;
- Verificar se a oposição à renovação ou outra comunicação foi feita dentro do prazo e pela forma legalmente adequada;
- Reunir o contrato e todos os comprovativos das comunicações realizadas;
- Solicitar formalmente a entrega do imóvel, quando tal seja adequado;
- Se o arrendatário não sair voluntariamente, ponderar o procedimento especial de despejo junto do BAS;
- Avaliar simultaneamente se existem rendas, encargos ou indemnizações que possam ser reclamados.
O senhorio tem direito a recuperar o seu imóvel quando o contrato terminou validamente. Mas, num Estado de Direito, até os direitos legítimos têm de ser exercidos através dos meios legítimos.
Porque, quando um contrato de arrendamento chega ao fim, a questão não é apenas saber quem tem razão.
É saber como transformar essa razão numa solução juridicamente eficaz.
Nota: este texto tem caráter meramente informativo e não substitui a análise do contrato, das comunicações efetuadas e das circunstâncias concretas de cada caso.
07-09-2026